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房地产投资开工双回落关注三四线市场销售走

发布时间:2019-08-16 19:53:35

  9月全国房地产开发投资额7 58亿元,同比增长14.2%,较8月的17.0%回落2.8个百分点,9月新开工面积1.2亿平,同比下降24.0%,较8月大幅下降 7.9个百分点。9月全国商品房销售面积为1.1亿平,同比下降 .6%,较上月的12.9%下降16.5个百分点,低于我们的预期。销售金额同比上升4.9%,较上月下降15.5个百分点。 地产股的走势主要依赖于基本面和政策面的变化。当前,地产的基本面没有太多的变化,销售平平。我们认为短期地产股仍是对抗大盘上行风险的选择,由三季报业绩及政策预期推动,维持标配略超配的配置建议。

  新开工和投资暂时回落,企稳回升趋势仍在

  2012年9月新开工面积1.2亿平,同比-24.0%,较8月的1 .9%大幅回落 7.9个百分点,虽然我们在月度前瞻中指出9月新开工可能出现明显回落,但9月的单月同比仍然明显低于我们此前 %的预期。尽管意识到8月新开工增速大幅增长的一个重要原因是新项目集中入库,但现在看来我们之前仍然低估了入库造成的影响。根据我们的测算,如果扣除新项目入库,8月的新开工单月同比应在-20%左右,与我们此前预测的开工回升力度大体一致。从季度数据看,三季度新开工面积共4. 亿平,同比-11.8%,较二季度的-12.0%略有收窄,我们对于新开工见底回升的趋势判断并没有改变。新开工回升的原因是: 首先,春节之后的销售回暖使开发商的库存压力在一定程度上得以消解,其中一线城市库存下降尤其明显。目前虽然全国库存水平仍处于高位,但库存去化月份已逐渐回落,目前为11. 个月。库存压力略有减弱,企业的新开工的动力逐步恢复。 其次,增加开工也是开发商调整产品结构的需要。虽然目前整体库存水平并不低,但从我们了解的情况看,其中相当一部分是去化速度缓慢的中高端产品,因此开发商也需要通过增加中小户型产品的开工,以达到补充快销产品货量、调整产品结构、改善销售的效果。 ,融资环境改善为开发商提供了一定的资金保证。继上半年销售回暖之后,三季度开发商资金来源也大幅上升,单季同比从二季度的 .5%上升至18.8%,增长明显。资金来源中,增幅较大的是国内和个人按揭贷款,单月同比分别为 0.4%和48.1%。资金环境的改善也有助于提振开发商的开工意愿。 2012年9月全国房地产开发投资额7 58亿元,同比增长14.2%,较7月的17.0%回落2.8个百分点,符合我们的预期的1 %。我们一直强调,8月投资数据的显著回升存在一部分新项目集中入库的影响,因此9月适度回落也在意料之中。从季度数据看,三季度房地产开发投资共2.04亿,同比增长1 .7%,较二季度的1 .0%略有增长。趋势上我们仍然认为投资将逐渐企稳,但短期回升幅度相对有限。

  销售有所回落,三四线市场走势值得关注

  9月全国商品房销售面积为1.1亿平,同比- .6%,较上月的12.9%下降16.5个百分点,低于我们的预期。销售金额为6 4 亿,同比上升4.9%,较上月下降15.5个百分点。9月销售回落幅度较大,销售面积同比- .6%,较上月回落了16.5个百分点,与我们监控的 1个重点城市的数据差别较大。9月销售数据的偏低不排除有统计上的原因,但以下两方面的情况仍然值得关注,未来销售走势可能存在一些不确定性: 首先,一二线城市回升接近顶部,9月略有回落。春节之后,一二线城市销售回暖明显,但7月以来,由于按揭贷款支持的力度减弱,以及前期被抑制刚需的基本释放,销售基本在同比50%左右的水平维持,9月同比为46%,较8月的54%有所下降,但幅度不明显。我们认为目前一二线城市销售状态大体可以持续,但也难以向上突破。 其次,三四线城市9月增速下滑,未来走势有待观察。今年6月之后三四线城市销售跟随一二线企稳,7、8月份回升明显,单月同比从5月低点-26%回升至8%,但9月重新下降至-10%,下降18个百分点,下降幅度大于一二线城市。由于三四线城市的微观监测数据相对缺乏,我们目前尚难确认9月数据的持续性,三四线市场未来的走势仍有待观察。 整体而言,9月销售率仍在继续回升,我们认为未来销售态势应可持续,但销售率恢复速度可能相对温和。我们认为目前的销售状态基本可以维持,大幅回落的概率不大。考虑到去年四季度基数较低,预计未来几个月销售面积单月增幅仍可能持续回升,我们维持全年销售面积同比增长 %的预测,但三四线市场的表现可能增加了销售回升幅度的不确定性。

  维持各项预测 维持12、1 年销售面积同比增速 %、5%,新开工面积同比增速-5%、9%,投资同比增速15%、12%的预测。 地产股的走势主要依赖于基本面和政策面的变化。在当前时间窗口,地产的基本面没有太多的变化,销售平平,但由于9月市场对于销售变差已经有所预期,从而使得短期地产股利空有所释放,温总的讲话和开工增速降低、房价涨幅减弱使得政策进入真空期,短期政策以维持为主;同时地产股三季报业绩有明显增长,我们重点跟踪的20家公司中有10家发生明显改善,且多为龙头公司,地雷偏少,我们认为短期地产股仍是对抗大盘上行风险的选择,由三季报业绩及政策预期推动,维持标配略超配的配置建议。 建议投资者继续配置我们的业绩确定+销售成长组合,重点关注、、、、、和。

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